Per quanto riguarda gli immobili e le successioni arriva una triplice novità dalla Cassazione che è in grado di stravolgere tutto.
Chi compra, vende o eredita case in Italia sta per misurarsi con un cambio di paradigma. Sul tavolo della Cassazione è pronta una triplice novità che tocca il cuore del diritto immobiliare e successorio e che costringerà professionisti e cittadini a ricalibrare prassi, check-list e documentazione.
La promessa è di una maggiore certezza del diritto, ma l’effetto immediato sarà la necessità di rivedere i prossimi passaggi: dalle dichiarazioni di successione alle verifiche preliminari in compravendita, fino alla gestione di immobili inutilizzati o gravati da costi e alla pianificazione dei patrimoni con beni in più giurisdizioni.
In attesa che la prassi si allinei e che gli operatori metabolizzino i nuovi orientamenti, nelle stanze degli studi notarili e legali circola già un imperativo: aggiornare le due diligence, ricontrollare gli atti modello, riaprire fascicoli dormienti. Perché? Perché la Suprema Corte si appresta a fissare tre principi destinati a incidere direttamente sulla proprietà immobiliare, sulla validità degli atti di trasferimento e sulla legge applicabile alle eredità che oltrepassano i confini nazionali. Tre tasselli che, messi insieme, ridisegnano il perimetro delle certezze su cui finora si è retta la gestione di immobili e successioni.
Le tre novità: cosa ha stabilito la Cassazione
I riflessi pratici sono evidenti: chi possiede un immobile divenuto un peso economico potrebbe cambiare rotta; chi vende dovrà comprendere meglio quali difformità siano davvero invalidanti; chi ha beni in più Paesi dovrà fare i conti con regole di riparto e coordinamento più puntuali. Il mondo immobiliare – dai proprietari agli agenti, dai tecnici ai notai – è chiamato a un salto di qualità nella precisione documentale e nella pianificazione, perché il margine per l’approssimazione si restringe.
Ecco le tre novità:
- Rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare (Cass. n. 23093/2025, 11 agosto 2025): La Corte legittima la rinuncia abdicativa come atto unilaterale e non recettizio: il proprietario può dismettere la titolarità di un immobile con una dichiarazione espressa, senza necessità di un destinatario né di accettazioni o controprestazioni. È un cambio di passo rilevante, perché consente una via giuridicamente sicura per liberarsi di beni divenuti antieconomici o ingestibili. In mancanza di successibili o comunque di soggetti che subentrino, il bene confluisce nel patrimonio dello Stato ai sensi dell’articolo 827 del codice civile.
- Conformità catastale e validità dell’atto di compravendita (Cass. n. 27531/2025, 15 ottobre 2025): La Suprema Corte mette ordine distinguendo tra difformità catastali e irregolarità urbanistico-edilizie. La nullità del rogito scatta solo in ipotesi circoscritte: quando manca la dichiarazione di conformità catastale oppure quando emergono difformità urbanistiche essenziali, cioè violazioni sostanziali delle norme edilizie. Gli scostamenti meramente catastali – errori di mappa, intestazioni, lievi incongruenze descrittive – non travolgono automaticamente la validità dell’atto, pur restando da regolarizzare.
- Successioni con immobili in più Paesi: quale legge si applica (Cass. n. 1632/2025, 23 gennaio 2025): Sul fronte internazionale, la Corte indica un criterio di riparto che tiene conto della natura dei beni e del loro luogo: si formano masse ereditarie distinte, applicando la legge italiana agli immobili situati in Italia, mentre per i beni ubicati all’estero opera la legge del relativo Paese. È un orientamento che impatta pianificazione e contenziosi: testamenti, divisioni e liquidazioni dovranno misurarsi con regole potenzialmente diverse per singoli asset.
Queste tre pronunce del 2025, lette insieme, alzano l’asticella della precisione giuridica nella proprietà immobiliare, nelle compravendite e nelle successioni, e rendono imprescindibile un aggiornamento di prassi e checklist operative. Chi desidera può approfondire ciascuna sentenza con riferimenti puntuali alle norme coinvolte e con casi pratici a seconda della propria situazione patrimoniale.
