Comunione ordinaria tra coniugi, nuovi costi pesanti in arrivo: scopri le cifre e come tutelarti tempestivamente
La Suprema Corte ha emesso una sentenza che sta facendo discutere moltissime coppie italiane. Con la sentenza n. 24477 del 3 settembre 2025, la Corte di cassazione ha stabilito che le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” non sono applicabili ai coniugi che risultano già comproprietari, anche solo parzialmente, di un altro immobile nello stesso Comune.
Questa decisione pone l’accento sulla comunione ordinaria, distinta dalla comunione legale dei beni, e sottolinea un principio fondamentale: le norme di favore non ammettono interpretazioni estensive o analogiche.
La Cassazione chiude all’agevolazione “prima casa” per i coniugi comproprietari, cosa significa per le famiglie
Per le famiglie, questa interpretazione della legge significa affrontare un salto d’imposta significativo. L’acquisto di una nuova abitazione, senza poter beneficiare delle agevolazioni “prima casa”, può trasformarsi da un’operazione economicamente sostenibile a una vera e propria “stangata”.
Questo scenario riguarda soprattutto quei coniugi che, per varie ragioni, hanno mantenuto una comproprietà su un immobile e stanno considerando l’acquisto di una nuova casa nello stesso territorio comunale.
Per comprendere meglio l’impatto di questa sentenza, è utile considerare alcuni esempi numerici. L’acquisto di un immobile da un privato, con una base imponibile di 180.000 euro, prevede un’imposta di registro del 2% (3.600 euro) con l’agevolazione “prima casa”, a cui si aggiungono imposte ipotecaria e catastale fisse per un totale di 100 euro.
Senza l’agevolazione, l’imposta di registro sale al 9% (16.200 euro), con le stesse imposte fisse. La differenza, quindi, è di 12.600 euro a sfavore per chi non può accedere al bonus. Analogamente, per l’acquisto da un’impresa con IVA, il divario può essere anche maggiore, specialmente per gli immobili di lusso.
La decisione della Corte di Cassazione si basa su una lettura rigorosa della Nota II‑bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, del DPR 131/1986, che esclude il beneficio fiscale a chi è già proprietario, anche parzialmente, di un’altra abitazione nello stesso Comune.
Questa condizione è considerata tassativa, e non sono ammesse interpretazioni che si basino sulle specificità familiari o sulla destinazione dell’altro immobile.
Nonostante la stretta interpretativa, restano validi gli altri requisiti per l’accesso alle agevolazioni “prima casa”, come l’esclusione degli immobili di lusso e la necessità di trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi dall’acquisto.
La sentenza incide direttamente sui casi di comproprietà in comunione ordinaria nel medesimo Comune, delineando chiaramente i margini operativi per chi si trova in questa situazione.
In questo contesto, diventa fondamentale una pianificazione preventiva. È essenziale verificare con il notaio i diritti già posseduti su immobili nel Comune di interesse e valutare operazioni come lo scioglimento o la riorganizzazione della comunione ordinaria. La scelta del Comune di acquisto, la programmazione di residenza e documentazione, e l’attenzione alle pertinenze sono tutte mosse strategiche per navigare le acque turbolente create da questa sentenza.
Il messaggio della Cassazione è chiaro: le condizioni per l’accesso alle agevolazioni “prima casa” devono essere certe e verificabili. Per chi vive in comproprietà pro‑quota con il coniuge nello stesso Comune, l’effetto fiscale può essere significativo, rendendo la pianificazione con notaio e consulente fiscale più importante che mai.
