L’affitto ti fa perdere il diritto ai bonus, arriva una nuova normativa che crea delle polemiche. Ecco quanto potresti rimetterci.
Secondo una recente stretta normativa e interpretativa, la semplice scelta di mettere in affitto un immobile potrebbe comportare la perdita del diritto a importanti agevolazioni fiscali legate alla casa. Nella prima parte del provvedimento, particolarmente attenzionata da contribuenti e professionisti, si richiama infatti l’idea che il canone e la detenzione da parte di terzi possano incidere sul mantenimento delle detrazioni maturate, aprendo una serie di interrogativi pratici.
Non tutto è nero su bianco, e la materia è tutt’altro che banale: l’impatto varia in base alla tipologia di bonus, alla storia dell’immobile e a chi, concretamente, ha sostenuto le spese. Ma un punto sembra emergere con chiarezza: in alcune situazioni l’affitto non è neutro, e il rischio di perdere le rate residue di detrazione è concreto.
Il nodo centrale è il principio della “detenzione materiale e diretta” del bene: per mantenere certe detrazioni, chi le porta in dichiarazione deve poter dimostrare un possesso diretto e non mediato dell’immobile. Quando entra in scena un contratto di locazione, questo equilibrio si spezza, perché la disponibilità materiale passa all’inquilino. È qui che le nuove indicazioni fanno suonare un campanello d’allarme, soprattutto nei casi in cui le spese agevolate sono state sostenute di recente e il contribuente sta ancora scontando le classiche rate annuali della detrazione.
Il caso più spinoso: bonus ristrutturazioni su immobili ereditati e poi affittati
Uno degli ambiti in cui l’affitto può far perdere il bonus riguarda gli immobili pervenuti per successione, con lavori agevolati già in corso di detrazione. Secondo la prassi fiscale, quando il contribuente che detrae viene a mancare, le rate residue possono passare all’erede a condizione che quest’ultimo conservi la detenzione materiale e diretta dell’immobile. Tradotto: l’erede deve usarlo, abitarlo o comunque tenerlo a sua disposizione. Se invece lo concede in locazione, la detenzione diretta viene meno e con essa decade il diritto a proseguire con le detrazioni residue relative agli interventi effettuati sul bene.
Erede che prosegue la detrazione: la continuità è possibile se l’erede mantiene l’immobile a uso diretto o a disposizione. L’affitto interrompe il requisito della detenzione diretta e comporta la perdita delle rate future.
Eredi plurimi: se più eredi subentrano, può detrarre solo chi ha la detenzione materiale e diretta del bene. Se nessuno la conserva perché l’immobile viene locato, le rate residue si perdono per tutti.
Inquilino che ha sostenuto le spese: quando le opere sono state pagate dall’inquilino con il consenso del proprietario, il diritto alla detrazione è in capo a chi ha sostenuto il costo. La cessazione della detenzione può incidere sul proseguimento del beneficio; è indispensabile verificare caso per caso la permanenza dei requisiti richiesti al momento della spesa.
Trasferimento dell’immobile a titolo oneroso: in caso di vendita, per il proprietario la regola è diversa e nota da tempo: la detrazione può trasferirsi all’acquirente, salvo diverso accordo al rogito. Ma questa traslazione non si applica automaticamente nei casi di detenzione per affitto o comodato.
Locazione successiva all’avvio delle rate: anche se la detrazione è stata regolarmente avviata, la messa a reddito dell’immobile durante le annualità successive può determinare la decadenza dalle rate non ancora fruite, quando viene meno la detenzione diretta.
L’impatto economico dipende dall’entità delle spese agevolate e dal numero di anni ancora residui. Per il bonus ristrutturazioni, che si ripartisce in dieci quote annuali di pari importo, affittare dopo il secondo o terzo anno significa potenzialmente rinunciare a sette-otto rate, con perdite nell’ordine di migliaia di euro. In presenza di interventi importanti, la rinuncia può superare, nel complesso, i 10-15 mila euro di detrazioni residue non più utilizzabili, talvolta ben oltre.
